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时间:2021-07-08 11:55  编辑:admin

  随着城镇化的加深,我国城市的外貌也在发生着翻天覆地的变化,从过去很多城市以低层为主,经过十几年棚改政策,现在很多城市都高楼林立以高层为主。

  

  过去高层建设对城市的快速发展起到的关键性作用,特别对一些大型城市。由于这些城市快速发展,人口持续增加,所以很多城市不得不向天空借取空间。高层住宅让城市能容纳更多的人口,也让很多从农村走向城市的年轻人有了在城市买房的机会。

  另外高层也确实存在着一定的优势,首先高层的采光效果、视野效果、通风效果都优于低层楼房,另外高层有些便捷的电梯、较高的绿化率、很好的私密性,所以受到了很多年轻人的欢迎。其次,高层的价格相对一些低层洋房来说要低上很多,现在房价依然处于高位,很多刚需买房都不得不掏空一家6口人的钱包,所以高层相对低廉的价格也是其很大的一个优势。最后由于现在很多城市的土地资源比较稀缺,所以土地成了很多开发商在开发楼盘时最大的投资,这就导致开发商在盖楼时盖得越高,其利润率越高,所以开发商也愿意建设高层。

  但随着房地产行业的发展,高层住宅开始出现泛滥的现象。现在不仅大城市基本以高层为主,一些土地资源并不稀缺的中小城市也以高层为主,甚至一些县城也是高楼林立。这就带来了一定的负面营销,首先一些高层存在着一定的安全隐患,例如在发生火灾和地震等意外灾害时,高层居民想逃生不能乘坐电梯,只能走楼梯,但高层走楼梯逃生的话一方面需要花费大量的时间,所以逃生几率非常的渺茫。另一方面高层住户比较多都走楼梯的话容易发生踩踏事故。

  

  在一些大城市很多消防队都有一百米左右的消防梯,所以在发生火灾时,还能进行救援。但在很多一些县城根本没有和高层相配套的消防云梯,所以发生意外时只能自己逃生,所以存在着极大的安全隐患。

  其次,现在一些三四线城市和一些县城的房子已经过剩,根据西南财经大学就曾发布《2017年中国城镇住房空置分析》的报告显示,我国的住房空置率已经达到了21.4%,其中一线城市的住房空置率为16.8%,二线城市的住房空置率为25%,三四线城市的住房空置率更是高达30%。从这份数据中我们可以看出我国的住房空置率已经很高,由于随着我国城镇化的加深我国的人口转移方向开始从农村向城市转移变成小城市向大城市转移。所以未来那些一二线城市由于人口还在不断增加,因此那些空置的房子还能慢慢被消化掉,但那些三四线城市空置率比一二线城市更高,而且人口还在不断外流所以这些城市房子空置的问题是这些城市房地产行业存在的巨大隐患。

  所以如果对这些城市高层的建设不进行限制,那么这些城市的空置率还会不断增高,最后很可能导致这些城市的房地产行业出现崩盘。

  

  在去年4月份,住建两部联合发布了《关于进一步加强城市与建筑风貌管理》的通知,这份通知的主要内容有:

  一般不得新建高于500米以上的建筑,对250米以上的建筑也要严格限制新建,如果确实需要建设,需要由省级住房和城乡建设部门会同消防部门进行专题论证和进行建筑方案的审查。新建100米以上的建筑也要进行充分论证、集中布局,与城市的规模、空间尺寸相适应。中小城市要严格控制新建超高层建筑,县城住宅要以多层为主。

  这份通知被我们称为“限高令”,这份通知中已经提到了一些县城的住宅要以多层为主。而在今年的3月29号,住房和城乡建设部又发布通知,就加强县城绿色低碳建设公开征求意见。通知中提出:

  县城居住建筑高度要与消防救援能力相匹配。县城新建住宅以6层为主,6层及以下住宅占比应不低于75%。县城新建住宅最高不超过18层。确需建设18层以上居住建筑的,应严格充分论证,并加强消防应急、市政配套设施等建设。

  从这份通知中可以看出,未来县城的住宅四分之三住宅要在6层以下,而再想建设18层以上的建筑几乎不可能。

  

  在这份通知发布后,有人会担心一些县城的房价会因此上涨,那么这份通知如果实施后会对一些县城的房价产生影响吗?

  笔者认为影响不大,首先在很多县城其土地资源并不稀缺,土地出让金也并不高,虽然不让再建设高层会增加一些开发商开发楼盘的成本,但增加得并不多,所以对房价影响并不大。其次在很多县城房子已经过剩,加上一些县城人口的流失未来这些城市的房地产市场很可能会逐渐走向买方市场,所以这些县城的房价也很难再有大涨的空间。最后,随着房价的稳定和棚改政策的结束,一些炒房客也开始慢慢退出这城市,二手房挂牌量会不断增加,所以这些县城的房价也很难再大幅上涨。所以笔者认为,这份通知即使实行后也很难对县城的房价有大的影响。

  总结:总体来说这份通知对一些中小城市和县城高层泛滥的情况起到了一定的限制作用。但对一些三四线城市和县城的房价的影响并不大,这些城市的房价主要还是受政策、人口、经济这三个方面的影响比较大。

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